孙曙光律师

商品房买卖完成并交付后，有时候事情并没有顺利的完结，购房人可能会此时才发生自己的权益受到了损害，比如合同承诺的绿地面积不够，房屋面积有误差等，本文以商品房面积误差为例讲解。

在这里，先向大家普及以下，面积误差是如何产生的?

1、图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差。购房人在购房时(主要是指期房)拿到的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸得来;而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。

2、开发商在施工过程中可能会修改图纸。这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异，如果开发商能完全按图纸施工，而且公摊部位不变，实测面积与预测面积的误差一定会在新 购房合同 规定的3%面积误差范围以内。

3、政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因。目前房产测量当中，测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方：a：有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但如何分摊计算却没有具体规定;b：个别关键术语没有解释。如规范中多次提到“勒脚”，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等;c：有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易导致作业人员因理解不同而测算出不同结果。

4、测量本身就有误差。同样是1m长的尺子，每个人测出的却是不一样的，也就是说测量本身就有误差，但目前北京市房产测量有其允许误差范围，通俗地讲，100平方米的房地测量误差不得超过正负0.6平方米。

一般购房者们对实测面积提出异议，其实是对套内建筑面积与公摊面积的质疑。而哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查;如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。

房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的 法律法规 同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。

通常情况下，新房发生面积误差的话，会有以下几种解决方式:

1、面积误差大于或小于总面积的3%，购房者可以选择退房，开发商需要在指定时间内将已支付房款及利息退还给购房者。如果不退房的话，则分为两种情况:

(1)房屋实测面积大于合同登记面积，此时购房者只需要支付3%面积的房款即可，剩余部分由开发商自行承担，但产权是属于购房者的;

(2)实测面积小于合同约定的面积，误差面积在3%及其以内的，开发商需原价返还，而超出3%的部分房款，则需要双倍返还给购房者。

2、如果房屋的实测面积与合同面积误差不超过3%大多都会根据实际面积来结算，多退少补。