孙曙光律师

经过前期的选房、认购，到购房人和开发商签订《商品房买卖合同》，再到开发商交房，购房人最终获得商品房的所有权。

本文重点讲解商品房的交付。商品房的交付,虽然表面上是开发商与购买人之间一种转移占有的行为,但事实上,在这种转移占有行为的背后,存在大量技术规范与法律规范问题,甚至许多问题交织在一起。而设立这些技术规范与法律规范的目的,主要是为了保护购房人的合法权益。

商品房交付所应具备的文件根据《商品房销售管理办法》第30条的规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人,否则应当承担违约责任。正是由于不按合同约定交房可能承担违约责任,所以某些不良开发商会在交付过程中隐瞒真相或告知虚假事实,借此逃避违约责任。因此,购房人应当熟知商品房交付的条件及程序两方面的具体规定。 (1)房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 建设部为规范工程竣工验收备案管理工作,规定房屋竣工必须有设计单位、工程监理单位、建设单位、施工单位四方共同验收,四方在工程竣工15天之内到建设 行政主管部门办理竣工备案手续,表格上的每一项都必须向建设行政主管部门 备案。 如商品房所在地实行分户验收制度,分户验收合格后,开发商必须按户出具由 建设单位、施工单位、监理单位负责人签字(签章)确认的住宅工程质量分户验收 表,并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章,该表在住宅工程交付使 时,应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。 (2)住宅质量保证书 根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》, 开发商在交付房产时,必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,也就是民间俗称的“两书”。 住宅质量保证书是商品房开发商针对房屋质量、保修期限、保修范围作出的承 诺,房屋质量保证承诺是购房合同的重要组成部分,与合同具有同等法律效力。房屋质量问题只要在保修范围之内便不属于退房的理由,精装修房屋则需要对装修部位的交付条件进行约定 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修 书约定保修期的存续期;存续期少于规定中确定的最低保修期限的,保修期不得低 于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

未完待续.......