您所在的位置: 法律快车 > 襄阳律师 > 孙曙光律师主页 > 律师文集 > 文集详情
律师信息

解决商品房纠纷三部曲之一认购阶段

非原创(原创) 发布时间:2018-05-07 浏览量:0


    老百姓在买卖商品房过程中会签订很多协议,特别是一手商品房买卖。通常,在正式签订商品房买卖合同之前往往签订一份认购协议。这份协议的实质内容就是约定多少天内双方签订正式的商品房买卖合同,认购买受人所选定的商品房,并对价格、面积、房号等内容进行简单约定。商品房认购中的一系列问题也由此展开。


对于认购中的操作性问题,各级政府部门都有明确的规是,而某些地管部门的具体规定甚至更加明确,这是从事此类业务所必须注意的问题。

认购中的预付款预付款也叫订金。根据法律法规的规定,开发商在取得商品房预售许可证之前,不得擅自预售房屋,也不得将房屋以预订、认购等方式进行预售,不得向购房人 收取任何预定款性质的费用。项目在取得预售许可文件后,开发商在签订合同前收取预付款性质的费用的,在签订预售合同时所收费用应当抵做房价款,未能签订预售合同的,应当由开发商返还给预购人所交的费用。

认购中的定金定金的性质属于合同的担保。根据《合同法》第115条、《担保法》第六章的规 定,认购定金的处理应具体情况具体对待。认购人在认购有效期内未能与开发商 签订预售合同的,定金不予退还;开发商在认购有效期内将房屋另售他人的,应双倍返还定金;认购人在认购有效期内签署正式预售合同的,定金应抵做房价款或退还

认购书引发的常见法律纠纷商品房预售时,双方往往先订立商品房预售认购书,初步约定预售交易条件如约定合同标的单价、签署正式合同的日期、交付定金的数额、具体的房号等。这种认购书约定的是双方按认购书中所确定的内容签订商品房买卖合同。但它本身还不是商品房买卖合同,除非它具备了法定的商品房买卖合同中必备的条款,否则它只是预约而非本约。在签订了认购书以后,购房人享有购买所选房屋的权利,负有在约定的时间与开发商订立正式预售合同的义务,而开发商则享有收取定金的权利,负有认购期内保留认购人所购的房屋和价格及不得再卖的义务。因认购书引发的纠纷很多,具体的处理方案在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经体现。根据该司法解释,出卖人 通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的, 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定 处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。认购书同样是一份合同,合同双方均需要履行各自的义务,即认购书同样可以约束合同双方。建议购房人在签订认购书时仔细阅读合同内容,特别是具体时间条款、违约条款等,避免自己遭受损失。

孙曙光律师

孙曙光律师

服务地区: 湖北-襄阳

服务时间:08:00-23:00

律所机构: 湖北法正大律师事务所

188-7259-1626

在线咨询